万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)魏承泽作品集 魏承泽一类的作者端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021魏承泽作品集 魏承泽一类的作者年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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