OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨方阵是什么意思，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含方阵是什么意思收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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