OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REI自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查Ts申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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