文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物color: #ff0000; line-height: 24px;'>热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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