“现在的房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向(xiàng)单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再往下的(de)空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下(xià)三(sān)个(gè)基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发(fā)资(zī)金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房(fáng)企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新(xīn)房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较(jiào)困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视企业(yè)的成(chéng)本优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业(yè)内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的(de)净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积(jī)极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国(guó)、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公(gōng)司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受(shòu)青睐，和其(qí)自身的(de)基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都表现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房企排(pái)名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的(de)住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产业(yè)链(liàn)股票还(hái)有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时(shí)的(de)家(jiā)居板块(kuài)也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的(de)是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做到(dào)提(tí)价难(nán)度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务(wù)是有关(guān)系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式