5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōn绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多g)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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