导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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