导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。<三件套是哪三件/p>

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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