近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗