导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(z特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么hèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为6特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么2.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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