导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　中国哪里的莲子最好吃其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可中国哪里的莲子最好吃使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国哪里的莲子最好吃