近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分(f鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(pi鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ào)和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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