文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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