5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代