饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(z康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里hèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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