5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数苏州是几线城市呢据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)苏州是几线城市呢持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.苏州是几线城市呢24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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