5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(f位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念áng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念句怎么念服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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