万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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