近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn50克有多少参照物图片，50克有多少参照物)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环(h50克有多少参照物图片，50克有多少参照物uán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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