文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物