导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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