万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金毁掉一个老师最好的办法解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中毁掉一个老师最好的办法赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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