万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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