饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(d菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里ì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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