万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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