万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本80寸电视尺寸长宽多少都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(y80寸电视尺寸长宽多少ā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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