万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确(què)了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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