近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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