文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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