近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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