导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸trong>

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。