一线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么(me)重(zhòng)要(yào)？首先二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)被称为(wèi)“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一(yī)个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳是(shì)房价前三的核心城市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二(èr)手房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有(yǒu)利于(yú)全国(guó)楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传(chuán)言称：二手房(fáng)贷(dài)款(kuǎn)不按官方参(cān)考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考(kǎo)价真正变成了(le)“参(cān)考价”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官方文件。据证券时报(bào)21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正式(shì)通知(zhī)，目前仍按(àn)参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续(xù)的关注(zhù)。

　　易(yì)居研究(jiū)院研究总监(jiān)严跃进(jìn)认为，本(běn)次政策大概率为真，更多体现(xiàn)为(wèi)银行贷(dài)款等(děng)领域按(àn)照(zhào)新的规则(zé)进行，但(dàn)不会(huì)出台正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价(jià)横(héng)空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参(cān)考价，很(hěn)多南(nán)山、福田、宝安(ān)中心(xīn)区的高价盘，直(zhí)接按(àn)照当(dāng)时的市(shì)场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价来(lái)计算首付(fù)、发(fā)放(fàng)贷(dài)款。

　　当时(shí)大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经历了(le)这(zhè)两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不(bù)“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成(chéng)即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上(shàng)需要全(quán)款支(zhī)付的部(bù)分，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大(dà)批量(liàng)买家(jiā)，失(shī)去(qù)了购房能力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年(nián)10月(yuè)，根据(jù)安居客的统计，实(shí)施二手房指导(dǎo)价的10个城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价(jià)只(zhǐ)有6个(gè)同比上涨，其(qí)他(tā)的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐(lè)有家研究中心数据显示(shì)：成交量上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成(chéng)交量同(tóng)比下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价(jià)格(gé)方(fāng)面，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比，如(rú)今(jīn)二手房(fáng)挂(guà)牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区(qū)二(èr)手房(fáng)成交TOP10小区中(zhōng)，过半成(chéng)交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例(lì)属实，买家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多(duō)亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批(pī)人这两年感受到了太(tài)多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量(liàng)创下多(duō)年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房产中介的(de)日子难过(guò)，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭(tíng)和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也(yě)考虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上的(de)支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个(gè)大(dà)中城市(shì)商品住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新(xīn)房、二手房(fáng)价格仍然(rán)是同比去(qù)年依(yī)然是下(xià)降(jiàng)的(de)。

　　北京、上(shàng)海已(yǐ)经同(tóng)比增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能(néng)更(gèng)急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发(fā)文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押(yā)过户”全(quán)国实施，这是一(yī)条(tiáo)被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活(huó)二手房(fáng)交易，具有定海神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是指出：建筑(zhù)业(yè)、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作(zuò)用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不(bù)就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在(zài)路(lù)上...

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