万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　什么是人员类型 人员类型有哪些ng>成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不什么是人员类型 人员类型有哪些履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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