近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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