近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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