万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于刚结婚是不是会天天做商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转刚结婚是不是会天天做型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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