文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuà是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗ng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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