万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以2夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处6.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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