导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(w一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟èi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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