5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人