文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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