导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(sh高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟uō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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