导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jcampus是什么意思 campus是国誉吗īn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提campus是什么意思 campus是国誉吗高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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