文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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