OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的(de其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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