文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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