饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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