近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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