5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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