文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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